不動産投資

不動産投資のためのアドバイス(2)

 不動産投資において、知っておくと役立つ知識がありますので、ここでご紹介したいと思います。

■定期借家契約で、中途解約リスク回避

 2年又は3年の契約期間を定め、賃貸借契約を締結すると、通常は契約期間中であったとしても、借主からの中途解約条項が入ります。そのため、借主を確保して契約を締結しても「中途解約」される恐れがあり、賃貸借契約期間内は必ず賃料が確保されるとは言えないのです。突然借主から中途解約されてしまうと、早急に次の借主が決まらなければ収入が途絶えてしまいます。それに、たとえ新たな借主が見つかったとしても、今まで通りの賃料を支払ってもらえるか確実ではありません。2000年3月1日より定期借家制度が施行され、この制度を上手に活用すれば、借主による中途解約や、減額請求などを排除することが可能になったたのです。つまり、「定期借家」制度とは、貸主と借主が話し合いで、契約期間や家賃等を決めることの出来る賃貸借契約制度なのです。
 施行以前は、「貸主=強者」「借主=弱者」と言う概念での法制度が作られていたため、たとえば、借主による中途解約は認められていても、貸主からの契約解除は事実上認められていない、といった具合です。貸主は、借主の都合によっていつでも中途解約されるリスクが伴い、更に貸主からの解約には、多額の立退き料を支払わないと明け渡しに応じてもらえないということも発生していました。しかし、この定期借家制度のおかげで、これまでの借主と貸主の立場が対等になり、自由な契約が出来るようになったのです。

■ローン利用に関して

 収益不動産も投資商品ですから、全額自己資金で考えるのが原則となります。しかし、積極的にローンを組むことによりレバレッジ(てこ)効果を得ることができるといえます。全額自己資金で考えた場合、自己資金1,000万円で物件を購入、利回り8%の場合の年間収益は、1,000万円×8%=80万円となります。対してローンを利用した場合の例ですと、自己資金1,000万円+ローン3,000万円を組んで、4,000万円の物件を購入したとしますそしてローンの融資期間が30年・金利3%、利回り8%の場合の年間収益は、4,000万円×8%−約150万円(ローン返済額)=170万円と、少ない自己資金でも「てこ」のように大きな効果が得られるわけです。
 現在、金利は上昇傾向ですが、利回りよりもある程度低い金利で調達できるのであれば、利用価値は十分あると思います。ただし、利回りの低下、金利上昇(変動金利の場合)などのリスクを考えると、あまりに借り入れが多いのも問題ではあります。通常は、自己資金の目安は30%と考えた方が良いでしょう。したがって、自己資金の3〜4倍の予算であれば健全な投資だと言えます。

■売却予想額

 不動産投資は、売却して初めて利益が確定するものです。たとえ売却するつもりがなくても、数年後の売却額を予想することはとても重要なことといえます。不動産投資では、ある一定期間の後、売却することを前提とした不動産評価の方法が存在します。DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法と呼ばれる評価方法で、一定の期間(例えば10年間)の収益予想合計と予想売却価格の総和を現在の物件価格と比較します。その際に、将来の売却価格と将来の収益額は現在の価値に計算し直します。この計算結果は、売り出し価格が投資に見合う適正額かどうかの判断材料として有効です。

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最終更新日:2017/9/28

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